南戴河 极为稀有的一线海景别墅级“特色公寓”

----海岸别苑访谈实录

时间：2008年4月15日

地点：搜狐公司焦点秦皇岛房地产网直播室

嘉宾：北京海岸房地产经纪公司总经理刘玉兰

北京海岸房地产经纪公司北京接待中心经理魏丽华

记者：吴丽珍

　　【记者】：海岸别苑位于南戴河的地标--天马广场的北侧，西与海上游乐园为邻，东南依国家AAAA级旅游景区--仙螺岛，南临素有“天下第一浴场”之称的海滨浴场，堪称南戴河海景尊贵席位，财富坐标。海岸别苑成为目前南、北戴河极为稀有的一线海景别墅级高级公寓。

海岸经纪公司 刘总 　

　　南戴河以其优越的区位、宜人的海滨、生态化的人居环境和距离京津冀适宜的距离，使其在未来的发展中极有可能成为“大北京”地区高档居住扩散地。为此我们邀请了北京海岸房地产经纪公司总经理刘玉兰、接待中心经理魏丽华来到了直播现场。

　　【记者】：首先请允许我代表搜狐公司焦点秦皇岛房地产网欢迎两位来到我们的直播现场。

　　【嘉宾】：谢谢。

　　【记者】：最近在网上和生活中经常听到海岸别苑的有关信息，所以我一直期待着与二位的见面，盼望着了解一下咱海岸别苑的具体情况，从而也核实一下老百姓的说法。

　　【记者】：刘总：现在可以麻烦您介绍一下海岸别苑项目的具体情况吗？

　　【刘总】：海岸别苑地处南戴河的中心位置，可谓是商家投资与业主居住的黄金地段。从开发公司的角度来讲，它是低密度的高端产品。从大的客户方面来说，我们现在客户群分布定位主要是北京、天津还有唐山。具体到城市内部则主要针对的是中高收入群体。海岸别苑总建筑面积是14000多平方米，建筑外观是西班牙别墅。占地面积是23000多，将近36亩地。从容积率来讲，我们这个产品在秦皇岛无论是南戴河还是北戴河都是绝对少有的。秦皇岛很多别墅小区，容积率都要比我们高，甚至有达到0.8到1的。

　　【记者】：咱们这个产品类型，具体的说应该用什么词汇才能更准确的定位呢？

　　【刘总】：我们是别墅式的高档精装公寓，也就是采用别墅外形，但内部分割成大小面积不等的全精装公寓。

　　【记者】：类似于花园洋房是吗？

　　【刘总】：我们比花园洋房更要高一个档次。

　　【记者】：但又不能说它是别墅？

　　【刘总】：别墅只是产品的建筑外观，当然，从物业管理方面，我们也是完全按照别墅的标准去做的。

　　【记者】：从容积率，从外观设计，从整个配套设施，海岸别苑比别墅还要别墅，但是里面又是公寓。所以从我个人方面来讲，就是是贵单位想不让业主投资几百万，甚至上千万，而是只用几十万，就能让高档白领获得别墅般的享受，是吧？

　　【刘总】：是的，这是我们项目的特色之一，也是开发者和建筑者的初衷。

　　【记者】：那咱的主力户型情况是怎么样呢？

　　【刘总】：我们的主力户型是在30-50平方米之间，当然，除此之外，还有部分两居大户型，面积在80到112平方米之间不等。

　　【记者】：80到112平方米的户型占多大比例呢？

　　【刘总】：这个比例不大，能占到30多户。

　　【记者】：看来咱们现在的主力户型，是和客户的目标定位相切合的。您刚才提到咱们的客户群定位是北京、天津、或者是唐山，当然也不乏东北或者环渤海其他地区的一些成功人士，他们买房的目的可能仅在于休闲度假，所以我想问一下，咱在项目的开发前期有没有做过客户调研，或者是市场调研，还有对于客户这块、房子能不能很好的找到市场公司又是怎么看的？

　　【刘总】：以上两个方面呢，我们是经过深思熟虑的。按当前的形式来分析，可以肯定的说，我们国家的海岸度假资源非常稀缺，并且有逐步减少的趋势。如果按国人平均来算，每个人拥有海岸线只有不到2厘米，那么要说是每一个人都拥有，那是不可能的。对于海岸别苑，我们所能给予业主的是一种投资方式、一种海滨生活的体验、更重要的是一种全新的生活理念，而不是单纯的一个海景房，当然，优良的海滩资源和所处优越的地理位置也是我敢这样给大家说的一个重要原因。

　　【记者】：核心意思就是因为海岸线资源的稀缺，现在中国十多亿人口，很大一部分人都有对大海向往的情怀，却达不到自己的意愿。那您能不能给出一个具体的数据，现在南戴河也好，北戴河也好，这块的海岸线现在政府规划的土地还剩下多少呢？

　　【李总】：北戴河已经饱满了，现在北戴河的特点就是国家部委级的疗养院。从那里拿出地来面向老百姓的别墅和公寓基本已经没有了。目前来看南戴河地区，从我们一期来看，还有一个特点，南戴河是改革开放以后一些部委下属的单位在这儿搞的一些疗养院。而这些疗养院经过这20年也有一些陈旧了。现在，只有南戴河具有这种二次开发，或开发平民市场、老百姓市场，或者贵族市场的这么一个条件。南戴河目前剩下的地，国家现在又严格控制，基本定义为绿地，就南戴河来看，也只是改造这些老的疗养院，再改变那些土地使用性质，种植、养殖的可能性都不大，目前闲置地基本都是国家的旅游、绿地的储备地。

　　【记者】：也就是说咱们这个项目的地是非常稀缺的？

　　【李总】：非常稀缺的，我们这个地过去也是铁道部的一个疗养院，叫中车宾馆，我们也是经过竞拍才得到的。

　　【李总】：这块地就是南戴河最中央，所以，早年写《林海雪原》的作者曲波（同音），他买地，他当时是铁道部一个副局长，他最早来，选最中央的30亩，后来做中国铁路机车车辆的疗养院。所以说，对于南戴河的沙滩资源，我们占据了绝对的黄金位置，同时对于有旅游开发价值的稀缺沙滩资源来说，海岸别苑面前则是南戴河最著名、最优质的沙滩。而且处在沿海中心位置，这种别墅外形的公寓产品，在整个秦皇岛是唯一的一家。

　　【记者】：刚好说到我下面想问的问题，虽然这块地是很好的地段，而且是稀缺的资源，但是因为是海滨的建筑，总是有一些自身的缺点，咱们在技术上能不能保障房子能够在很长时间之内，保证它很高的品质呢 ?

　　【李总】：我们在施工过程中做了一些特殊处理，当然，施工队伍有着非常丰富的施工经验。除此之外，则是物业管理的配合，另外还有市场的进一步拓展。我们想在这个地方形成一个北京人的俱乐部，倒不是完全好在一些硬件设施上，关键是理念。通过我们的理念，让北京人感觉到，不仅是夏天的三个月来，全年剩下的时间，周末、很多节假日一样能够在这里玩，真正达到度假的作用。由于使用的期限拉长了，它的品质就提升了。物业配套也就更好开展了，如果这个房子一年闲半年，那么很多问题就出来了。我们现在通过俱乐部的形式，把北京人吸引过来，就是冬天也来这里聚会，夏天避暑、冬天避寒，或者避北京的闹，我想它品质这样就会提高了。

　　【记者】：能把具体方案再说一下吗？因为这的确是秦皇岛旅游地产面临最大的问题。

　　【刘总】：目前，现在因为正在施工阶段，特别具体的俱乐部的管理，经营方案来没有出来，但是我们相信我们做这个俱乐部，仍然是在南戴河，包括北戴河和秦皇岛也是绝无仅有的。因为我们就是要打造贵族社区，我们有未来的计划，物业组织业主、或者通过其他手段，不断组织出新颖、迎合时尚的集体活动。不论冬夏，大家一起来享受海、享受海岸别苑所能给予业主的快乐和放松、甜蜜，弥补大家忙碌生活的同时也失去的一些东西。当然，这些都是在我们已经解决夏季制冷、冬季制暖的前提下，由小区整体的中央空调为大家服务。

　　【记者】：您说的中央空调是住宅的中央空调吗？

　　【刘总】：有住宅使用的。

　　【记者】：这个好像在其他的小区采用的比较少，一般写字楼才采取这种方式？

　　【刘总】：因为成本相对比较高。

　　【李总】：我们的中央空调利用地热资源，既环保，又节能。

　　【记者】：南戴河的地热资源怎么样？

　　【李总】：因为水比较浅，所以非常丰富。

　　【记者】：对于同行业竞争你们是怎么判断，或者说秦皇岛的海滨休闲地产整体运营的情况你们是怎么看的？

　　【李总】：我觉得市场竞争，如果是良性的竞争，就是各自突出自己的品质也好，卖点也好，或者是市场差异也好。实事求是的讲，我认为我们的项目物有所值在哪里，尽管是别墅，但是从容积率也好，从密度也好，从绿化率也好，都是超过别墅的。这是我们企业付出的，这不是我们攻击别人，标榜自己，是我们自己拿钱做出来的，我们36亩地才建了一万多平方米，我们用自己的实力给用户提供一个物有所值的产品。我觉得这种竞争是积极、合理的，不是恶意的竞争。我们真正提供了市场差异的产品，我有独特的东西。

　　【刘总】：说到独特性，海岸别苑主要体现在以下几个方面：首先是地段的不可复制性。其次是别墅式的公寓，这个对于高层来讲，有很多客户，为什么现在到我们这儿来咨询，他们都非常满意，因为脱离了城市，脱离了住高楼大厦，寻找一种安宁，休闲。再次，我们的精装修，无论家具或者电器，我们走的是品牌路线。装修风格是菜单式的，因为我们是高端客户群体，需求不同。我们做的除了国际度假酒店的样板间，也有美国乡村风格的样板间，由客户自己去选做什么样风格。海岸别苑不是一个商务酒店，也不是一个政务酒店，给大家的是一种休闲度假的感受和轻松自在的氛围。作为业主，他一进自己的房子，就会有一种穿着拖鞋或者是穿着休闲装的感觉。甚至会想把手机关掉，这种家的感觉就是我们要达到的效果之一。

　　【李总】：还有就是我们和政府正式形成方案，我们投资对沙滩进行改造，成立海滩俱乐部和会所，可以让业主享受很多沙滩的配套服务，客户来了之后，就可以免费享受这些服务。同时，应该说北戴河、秦皇岛现在很多项目，对外都说临水、临海，实事求是的讲，现在很多的项目离海都很远。但是我们这个项目，它的确就是在南戴河最前沿。

　　【刘总】：我们现在售楼处门前是一个完全敞开的停车场，这个停车场现在成了露天的更衣室，都在这儿停车，然后就在这儿更衣。

　　【李总】：因为，到海边以后的确没有停车场 。在我们这儿能够真真切切的享受到全部的海，享受所有和海有关的服务。

　　【记者】：这个应该作为你们一个宣传方式，享受到所有的海。

　　【刘总】：对，这就是我们的理念。南戴河的海滩还有一个特点，沿着这个海滩直接下海，在将近200米的时候，就齐腰深了。很多游客不会游泳，但她可以走下去就玩水。由于周边没有工业，也没有渔村，水质非常好。同时，它很浅，身高1.7米的话，水也就在腰上，女士们个头小一点，就在胸部这块。所以，非常好，带着孩子，拿着小游泳圈就可以了，根本不用怕有什么意外发生。和其他的一些海滩相比，水清、水浅、海浪小，可能对于老人和孩子来讲，应该更加适合。

　　【记者】：李总，您可不可以把工程的进度和销售价格方面的信息透露一下？

　　【刘总】：我们现在已经是准现房，正在按照工程进度正常有序的进行，7月底就能入住，能让大家在奥运期间来秦皇岛看比赛，来海滨度假。秦皇岛是个非常美丽的海滨城市，相信大家一定会爱上这个城市。

　　【记者】：价格方面方便透露一下吗？

　　【刘总】：价格大概确定在9000多，也就是说30多万就能买一套。

　　【记者】：现在都还没有最后定是吧？

　　【刘总】：差不多就是这样。

　　【记者】：还有一个关心的问题，就是从您的角度来讲，您做这个项目最担心的风险是什么呢？

　　【李总】：实事求是的讲，目前这个项目，从地产商的角度来讲，我没有特别担心的事情。咱们国家从目前来看，从一些专家的角度来讲，还有20年的高速发展期。从目前秦皇岛的旅游度假市场来看，现在北京人到秦皇岛去买房，已经不是十多年前做地产的时候，还要去宣传，要去给他们讲解。我十多年前就在做北京的地产，我接受过北京电视台的采访，研究秦皇岛的市场问题，那个时候我还有一点启发性质，现在用不着，现在北京人已经能够接受在这儿买房，不管是买大户型，还是小户型，在这儿度假也好，或者作为老人在这儿居住也好。这个认识时期已经过去了，北京人已经变成自发的一种行为了。

   【刘总】：当然，经过这么多年，现在秦皇岛和以前大不一样了，发展的非常快。很多北京人爱上了这个城市。来秦皇岛不再是旅游一样了，而是像串门或者回家一样非常简单，非常自然。

　　【记者】：市场层面您担心吗，从购买力来看呢？

　　【李总】：市场我已经不担心了，有这么好的市场前景，人们的消费水平还在提高，他也养得起这个房，买得起这个房。所以我认为现在没有太大的风险，我最大的担忧要把品质、服务特别是软件的管理，我觉得这个做不好会砸我的牌子。因为，北京人全世界都走遍了，看得多，见得多。如果，品位要是做不好，那我砸的不仅是这一个项目，是今后很多开发的项目。所以，这个应该是我如履薄冰的，我总在研究消费者到底有什么要求，硬件我不怕，房价我不怕，我倒怕软件，怕做土气，怕做得不到位，这是我们担心的事情。也是我们现在正在下功夫的事情。

　　【记者】：谢谢您，现在秦皇岛的天气可以说是很好，阳光明媚，通过李总的讲解，也让我有一种豁然开朗的感觉，让我对海岸别苑的情况也有了更加深一步的了解，我们希望以后能有更多的时间，能代表广大的业主和网友们对该项目有更深入的了解，希望下次我们还可以见面，最后感谢二位接受我们的采访。谢谢。