世联地产:宏观经济趋稳 拉长楼市调控期

　　近期，国家统计局公布了我国上半年国民经济运行情况，统计数据表明全国经济总体运行态势良好。宏观经济的走稳减少了政府对楼市调控的顾虑，调控期限将会拉长。“新国十条”出台以来，全国房价上涨的势头已经得到遏制，市场成交量急剧萎缩，但下半年推出更严厉政策的可能性很小，即使扩大房产税的征收范围，更多也是象征性的试点。世联研究认为，市场将进入政策消化期，房价下滑通道已基本形成。

　　房价上涨势头得到遏制

　　从统计数据来看，截至6 月底，全国商品房销售面积3.94 亿平米，同比增长15.4%，增幅比1-5 月回落7.1个百分点。商品房销售额1.98万亿元,同比增长25.4%,增幅比1-5月回落13.0个百分点。七十个大中城市房屋销售价格指数从09年3月份以来，连续15个月上涨之后，10年6月份首现回落，环比下降0.1%，进入下滑通道。

　　10年上半年全国楼市的整体成交状况并不乐观。虽然在成交量的绝对值方面有所突破，但同比增长的幅度却已明显放缓，后继乏力的态势显现。新政实施后，市场观望情绪迅速蔓延。一线城市除广州外，成交量深度下跌，楼市成交陷入冰点;二三线城市随着调控的不断深入，后期成交量也有不同程度的下跌。与成交量相对应的成交均价，个别城市小幅下降，多数城市却依旧坚挺。而进入6月份后，各地楼市通过折扣、优惠等方式进行促销渐成气候，虽带动了成交量的小幅上升，但楼市进入冷却期已是不争的事实。

　　市场进入政策消化期

　　“新国十条”颁布后，地方和部门的实施细则令人目不暇接。其实，对于北京、深圳、广州等地方政府的调控细则、人民银行和银监会关于住房消费贷款的管理、住建部会同人民银行、银监会制定的二套房认定标准以及国税总局关于土地增值税的征收管理等政策，“新国十条”的相关条款已经有了明确要求，各地方和部委只是落实中央要求而已。市场之所以存在第一波与第二波的评判，主要是此轮调控的力度之大、要求之严、落实之快，远远超过了业界的预期，一项政策还未来得及消化，另一项新的政策就接踵而至，多项政策叠加在一起，有如滚雪球一样，不断地给市场加压。

　　目前，“新国十条”中的相关条款，具体部委已基本落实完毕。下半年，市场将以消化政策为主，出台更严厉政策进行再次调控的可能性很小，陆续有个别城市出台实施细则属于常态，最大的变数是“新国十条”中“财政部、税务总局要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策”的规定，如果扩大房产税的征收范围，在重点城市或调控成效不明显的城市进行试点也非“意外”。

　　宏观经济趋稳 拉长楼市调控期

　　二季度GDP同比增长10.3%，相比一季度11.9%的增速，下行趋势已现。09年GDP增长前低后高的走势，对10年各季度的GDP增速会有一定的影响，同时10年以来部分刺激政策的退出，以及经济结构调整和增长方式转变的推进使得10年二季度GDP增速开始回落，预计三、四季度GDP增速将继续放缓。但总体而言，上半年的增长已经为全年的经济走稳打下了良好的基础。世联研究将历年楼市政策与GDP增速进行对比后发现，GDP增速在8%-11%的区间内，房地产市场比较平稳;当增速低于8%的时候，政府将着手刺激经济增长;当增速高于11%的时候，政府将会考虑对经济进行调整。而无论刺激还是调整，房地产市场都会是首当其冲，而且同向波动的。因此，鉴于上半年全国GDP同比增长11.1%的走势，后市调控的基调不会改变，此轮调控的时间将随着经济的趋稳而被拉长。

　　政策的制定只是调控的基础，楼市的最终走势还有赖于政策的执行。近期，三部委已明确否认了“房地产市场调控有关政策可能取消”、“三套房贷放开”以及“国资委授意央企拿地”的传闻;住建部部长更是直言“政策一旦放松，政府也会失信于民”;银监会也表态下半年将会“加大房贷检查力度”。在半年度这个节点上，政府部门通过不断放出声音来干预市场的预期，种种迹象表明下半年调控将由政策出台向政策执行转变。

　　下半年，楼市的低位成交不可持续，虽然调控初期开发商的资金比较充裕，但经过二季度的低迷后，三、四季度随着新增楼盘的放量供应，资金回流将面临压力，加上平衡土地储备的要求，将迫使开发商降价促销。但在供求严重不均衡的房地产市场，通过抑制需求来干预市场走势，只能在短期维持。政策导向下，房价不可避免出现走低，后市存量需求及增量需求将一并释放，房价难免被需求再次推高。因此，长期来看，政府部门还需通过加强市场监管、增加土地供给、以及推进保障性住房的建设，引导房地产市场健康发展。

　　【撰写：世联地产市场研究部】