世联地产:新政后厦门楼市成交量大幅下跌

　　7月已至，2010年已经过去一半，厦门楼市仍然充满变数。在过去的半年里，楼市经历了史上最严厉的国家调控，使得楼市节节升温的势头嘎然而止，这也成为整个楼市上半年最重要的事件，整个上半年，楼市处于多方力量的博弈中，“变数”是整个上半年楼市的主题，而在未来一段时间，这个主题依然延续。套用温总理的一句话，今年上半年厦门的楼市，是前所未有的复杂，前所未有的纠结。

　　土地市场前热后冷

　　2010年上半年厦门土地市场总体呈前热后冷趋势，推出土地33宗，成交31宗，成交总建面385万平米，成交总金额123亿元，其中岛内成交10宗，总建面70万平米，成交总金额25亿元;岛外成交21宗，成交总建面315万平米，占全市总建面的82%，成交总金额98亿元，岛外成交土地主要集中在同安区及集美区。

　　土地市场一直是房地产市场的“晴雨表”，从价格走势来看，4.17新政出台前，随着商品住宅市场销售情况良好，土地成交价格一路走高，4月8日土地成交价达到上半年最高。而新政之后6月8日首次土地拍卖，岛外地块多以底价成交，土地市场理性回归。

　　从总体来看，商住用地仍是土地供应的主流，但从岛内、岛外供给比例说明商住用地供应重心明显向岛外区域倾斜。岛内作为优化区域，未来土地供应将以办公、商住、综合体用地并重的模式发展。而随着岛外四大新城建设的全面启动，岛内外一体化建设的推进、厦门经济特区扩大、岛外区域人口规模大幅度的增长、城市化水平快速提高等，岛外区域各种建设用地需求急剧增加和保障岛外建设日益增长的用地需求将成为未来厦门市土地供应的重要导向。

　　商品房价升量跌

　　2010年上半年，厦门全市住宅成交集中在岛外，岛外总体成交7167套，占全市69%，全市住宅成交量排名第一的是翔安区，总成交2478套，成交总面积20.89万平米，成交总金额15.48亿元，成交均价7410元/平米。排名第二的是湖里区，成交1786套，成交均价15634元/平米;排名第三的是集美区，总成交1728套，成交均价9154元/平米。其中，思明区上半年成交均价最高，为17369元/平米，翔安区成交均价最低，为7410元/平米。

　　2010年上半年，厦门楼市整体呈现前热后冷的趋势，春节过后的3～4月，由于高铁、隧道及海西经济区热炒等利好，厦门楼市成交量达到上半年最高点，单月成交突破3000套，特别是4月，总成交3142套，成交均价也达到上半年最高点12199元/平米。新政出台前，整个楼市呈现如火如荼的场面，而位于湖里区的国际邮轮城二期，开盘前一天甚至出现了彻夜排队的场景。新政之后，市场迅速反应，客户观望情绪蔓延，住宅成交量出现了较大幅度的回落，在传统的楼市销售旺季5月，整体市场成交情况明显的下降，5月全市销售住宅1011套，环比下降70%。同比(2009年5月全市住宅成交4139套)下降76%。而到了6月，厦门住宅成交量则有了更为明显的下降，6月总成交819套，成为上半年楼市成交最低的月份。成交下降的主要原因是因为新政出台，对购房者的购房信心有了不小的冲击，投资客在新政影响下撤离市场，而刚需改善性需求进入观望期。对开发商而已，新政的压力也不可小觑，新政之后，市场上新开盘项目较少，而整个6月厦门市场上无新盘开盘，众多原本打算开盘的项目纷纷延迟了开盘时间，市场上新推的几个楼盘均为岛外项目，岛外成为未来开发的主力。

　　未来楼市随政策变化

　　总体来看，上半年厦门楼市除了整体供应不足，还呈现明显分化的状况，岛内大户型豪宅占据主流、中小户型稀缺，岛外开始成为楼市供应的主力，并以大型社区、丰富户型和适应的价格成为刚性需求购房者的首选。同时，根据最新政策，厦门岛内4月8日之后新拍的住宅地块全部要求精装修用房，未来精装房将成为趋势。由于新政对商业地产和别墅市场无限定，因此，相比较住宅市场，商业地产和别墅更受关注，一方面由于大厦门格局的形成，商业及别墅有了更大的空间，另一方面，新政只针对住宅，商业及别墅的稀缺性及高回报率受到投资者的青睐。

　　受新政影响，原计划上半年开盘的项目，将会在下半年迎来集中放量，从这些预备入市的项目(禹州城上城、中央美地、当代天境、新景国际外滩、万科金域华府、王子广场、万科湖心岛、水晶国际、鑫塔水尚、阳光美郡、厦航高郡、黄府御园、万科金色悦城二期)来看，下半年岛内整体价格水平不会有太大的回落，由于岛内资源的稀缺性，及即将入市的项目的定位，未来岛内房价依然会保持在高位。受海西经济圈崛起，厦门特区外扩到全市，并建立两岸区域性金融服务中心，岛内外一体化进程加快，新政压力与海西利好互相平衡，因此，厦门楼市大幅调价的可能性很小，预计下半年厦门房价相对稳定，因此全市均价下降幅度也不会很大。基于目前楼市的现状，买卖双方仍然在持续博弈中：一个是购房者寄希望于新政调控带来的降价，而大部分开发商则按兵不动，总的来说，目前市场处于一个混沌期，未来发展方向，向左还是向右，还是要看楼市调控政策是否持续加力。

　　【世联地产・厦门公司市场研究部】