招商地产:自然生活 天人和谐

　　招商 局现任董事长秦晓为盖尔・阿芙利教授《莱茵模式--如何开创和谐的常青基业》中文版作序。其中提及：作为中国企业的领导人，我们要比任何时候都更加注重人与企业的和谐；股东利益与劳动者利益的和谐；企业经济指标与环境保护指标和谐；企业的发展与社会责任的和谐。遵循莱茵模式，在历经三十年的“绿色”建筑生涯之后，招商地产正在将更为复杂意义上的绿色生态与社区综合运营运作于产品与公司自身的建设。

　　招商地产将绿色地产的实践视为履行社会责任最直接的载体。绿色地产的核心理念是尽可能地保护环境，尊重自然，节约资源。在此基础上，2009年，招商地产正式提出了“绿色公司”的概念，此种概念正是建立在公司，以及产品的可持续发展基础上的系统性运营模式。其正如秦晓所言，其强调的人与企业和谐；股东利益与劳动者利益的和谐；企业经济指标与环境保护指标的和谐，企业发展与社会责任的和谐。

　　如招商局老董事长袁庚所言：“自然生活 天人和谐”。

　　绿色历程

　　招商地产的绿色概念起源于80年代初，中国第一个改革开放的试点，蛇口工业区开创初期，面对一片荒滩野岭。袁庚当时就提出将蛇口建设成最适合人类居住的地方。这是袁庚作为改革开放过程中的创业者为招商局，亦是为蛇口工业区提出的理想。也自此展开了招商地产30年的绿色地产之路。

　　统计数字显示，蛇口工业区47%的绿化率依然值得赞叹。但时至90年代，招商地产对于蛇口工业区的建设标准已不仅仅局限于绿化率的标准概念，从袁庚最初提出的居住理想出发去思考，并由此提出了建设山海间 的绿色家园的概念，2002年，招商地产正式提出“绿色地产”的概念。并将绿色阐述为一种思想、一种信念、一种方向、一种使命。

　　从数字意义上来说，房地产行业是高耗能的行业。目前全球房地产及相关领域造成了70%的温室效应，全球40%的二氧化碳排放量来自建筑物，而中国建筑能耗占能源耗费总量的比重已从上世纪70年代末的10%，上升到近年来的27%左右。

　　招商地产的绿色之路，恰恰是由降低耗能的实践开始。2003年开发的泰格公寓 被看做是招商地产绿色实践的开山之作。泰格公寓的环境效益的各项指标惊人。其每年减排的二氧化氮为3271.8吨，二氧化硫7. 5吨，氮氧化合物11.7吨，烟尘3.1吨，煤渣132.33吨。能耗率67%，超过“夏热冬暖地区居住建筑节能设计标准”中要求的50%节能率的要求。

　　其并非仅仅于此，在泰格公寓整个建设过程中，对施工产生的垃圾、废弃物进行分类处理和回收利用，使得泰格公寓在施工损耗率上亦是环保节能的先锋。整个泰格公寓钢筋损耗率为1.05%，木板木方的损耗率分别为2%、1.25%，实际用砖的损耗率为2.2%。用砖的损耗部分则全部用于阳台、室外回填。建筑设计与施工技术以及材料运用时微观的。采用环境通风模拟和热岛强度模拟等技术，在建造过程采用节能优化设计，采用全年能耗模拟等技术，泰格公寓空调单位电耗为深圳市同类建筑电耗的1/3。

　　用招商地产绿色研发部林武生博士的话招商地产希望做到的是拒绝技术堆砌的绿色建筑。事实上，在招商地产的实践当中，其成本仅高出普通项目5%-7%。

　　2007年，招商地产开发的南海意库3号楼（招商地产总部）、泰格公寓、花园城 4期、招商海月4期被深圳建设局列入深圳市第一批建筑节能和绿色建筑示范项目计划。4个项目成为入选项目数最多、总面积最大的企业！招商地产业成为中国节能协会和科博会（组委会）共同发起的2010年“节能中国贡献奖”首批获奖企业，也是房地产领域唯一一家入选企业。

　　在今天，招商地产已经从单个项目的绿色技术探索实践与运用拓展到了大规模的社区综合开发与运用上。而原有的微观节能技术运用背景之下，更为宏观的绿色社区运营成为可能。

　　广州招商金山谷是在宏观层面上的绿色节能的代表作。项目可售住宅总建筑面积为68万平方米，配套有会所、商业、学校等设施。项目共分六期开发，第一、三期为低密度别墅类产品。第二、四、五、六期为高层洋房产品。整体建筑规划将采用新亚洲主义风格，结合地块特有的天然植被和水域等景观，导入社区综合开发模式和可持续发展理念。

　　从更高的层面而言，招商金山谷提供的是一个居住和工作步行化的社区。此种规模的社区在香港与英国的实践过程中得到有效的证实。业主们在社区内工作，生活，而更多配套则使得社区本身具备一个城市的再生产过程。社区在可持续发展的背景之下，强调人们的步行生活方式。整个项目规划减少30%交通需求，仅交通每年减排3200吨二氧化碳，相当于284公顷的林地每年吸收量；整个项目65%为节能建筑，全年可节约用电约500万度；全年可节约标准煤2020吨，可减少二氧化碳排放4217吨。同时，整个社区低层及部分高层应用太阳能光热热水系统，年节电118万度，节约标准煤476.72吨，年节省二氧化碳995.2吨。此外，社区采用人工湿地进行中水处理并回用，目前日处理量为200吨，全年省水73000吨。联合国人居署2009年人居企业最佳范例奖评审委员会对招商•金山谷项目的评语----招商地产金山谷项目的“一个绿色、创意和国际化社区”理念给评委们留下了深刻印象。依照“社区综合开发模式”，项目将因吸引一批中小规模的创意产业企业入驻，为当地创造就业机会，从而在经济、产业和生活方式上对区域产生较大影响。

　　今天，招商地产从城市更新（代表项目：南海意库，综合节能65%，获“精瑞科学技术奖”）和新项目开发（代表项目：泰格公寓，中国第一个获得美国绿色建筑委员会LEED认证的房地产项目）两个路径切入，形成了招商地产“从单体建筑节能，到综合社区开发，再到绿色新城建设”的绿色开发模式 。

　　在整个新的区域的综合开发商招商广州金山谷、苏州小石城以及重庆的弹子石超大型项目将实现大规模的绿色开发。这使得招商地产的绿色建筑将贯穿于160万平方米的超大型项目层面的综合开发。

　　绿色的思想

　　项目运作层面的绿色节能并非仅仅来自与对建筑本身的思考。一如秦晓所言，当代企业家的责任在于企业与社会，企业与自然的核心本身。正是在此基础上，作为一个强调企业与自然环境及社会环境协调发展的企业。招商地产承启绿色地产在责任，将绿色的思想、信念、方向与使命植入企业日常发展。

　　2004年，招商地产提出了“绿色地产”的理念并出版了《绿色地产之路》一书，对绿色地产进行了有效诠释----符合可持续发展理念的房地产活动，并通过绿色地产的实施来实现经济、环境、社会三者之间的和谐统一。招商地产自2004年开始主办的“中外绿色地产”论坛，迄今已主办6届，，成为中国房地产探讨绿色地产、环保建筑的思想库。2007年开始，招商地产更是连续4年承办了“绿色建筑设计大赛”，从建筑实践层面鼓励绿色建筑，以及绿色创新。

　　在绿色的实践过程中，从绿色的思想做到绿色的建筑，再做到绿色的社区，以至于今日招商地产的绿色的生活、绿色的公司。在此方面招商地产形成了自身的绿色战略。用招商地产董事总经理林少斌先生的话来说，招商地产的绿色战略概括为三句话：建构体系，设立标准；全面推广，重点突破；绿色地产，绿色公司。

　　在构建体系及设立标准方面招商地产显然已经走在全国前列，他们行业内提出绿色地产技术应用的“适宜”理念，反对照搬照抄、不顾实际情况、不顾成本地将新技术堆砌，更反对单纯为获得奖项、称号、认证而进行的“伪绿色”行为。

　　2009年初，招商地产专门设立了绿色研发中心，配备专业人员3名，专业从事绿色技术研发与应用、编制公司绿色技术工作指引、检查落实项目绿色技术应用并参与行业技术交流。与之同时，招商地产按照不同项目使用功能和所在地区差异完成了对于不同气候带地区的绿色技术标准，以指导公司全国的绿色公建和居住建筑在项目前期至施工图设计阶段的项目定位、设计、技术产品选型，并通过这些内部标准在项目中确定经济适宜的绿色建筑增量成本和投资配比。在招商地产目前已经实施的绿色技术标准多达5项，涵盖了设计、施工到竣工验收各个方面。2009年招商地产要求每个房地产项目都必须结合当地实际情况采用若干绿色建筑技术以提高建筑与自然环境的融洽度，不遗余力保护环境、节约资源。

　　如今，招商地产已经建立一了绿色指标技术的应用、分类、分标准的评价体系；准备设立一个绿色研究的机构完善招商地产的研发平台；设立区域、城市绿色专员的制度，建立内部测评考核体系；营销和品牌结合，加大宣传推广，扩大绿色地产的影响。在此基础上，招商地产提出的目标是建立产居一体的绿色地产的模式和拿地的模式，树立绿色的形象和品牌，整合上下游的资源，建立绿色的产业链。

　　在“全面推广，重点突破”层面面，今天的招商地产显然已经完成了从单个项目的绿色节能到大型综合绿色社区开发与运营转变。在整个绿色体系的基础之上，招商地产的绿色创新开始显现成绩。2009年，招商地产参股投资兴建的深圳市光明新区科技孵化基地建设项目进行了绿色规划，从总体规划、场地微气候、环境保护、节能减排、资源循环使用、可再生能源利用、雨污水处理回用以及绿色施工等方面都做了系统的整体规划设计。该项目的实施将促成国内首部《绿色园区实施标准》的诞生。

　　也正是在招商地产整个绿色地产运营体系之下，结合国内实际的绿色创新成为可能。招商地产北京“公园1872” 项目中，利用地源热泵系统提取地下浅层低值热源，为近一万平米的附属公共建筑提供冬季采暖和夏季空调制冷需求，并为一个室内标准恒温泳池提供水体加热及保温，仅此一项每年就可以减少电耗720万千瓦时，折合减少电力当量标准煤885吨，减少二氧化碳等温室气体排放近2920吨。

　　绿色的思想本身并非仅仅意味着地产运营模式与建筑流程的管理，从某种意义而言。秦晓与招商地产希望诞生的是一个身体与灵魂统一的企业，招商地产本身代表着绿色，绿色管理、绿色的生活。时至今日，绿色地产已然成为招商地产的灵魂。并在整个企业传略层面围绕绿色地产为核心的企业品牌与产品品牌体系。在公司层面，招商地产提出建立绿色公司的企业文化，在产品层面，绿色生活成为招商地产灌注于产品的主要思想。

　　2010年，招商地产对员工提出了25条绿色行为准则。绿色理念贯彻落实在招商地产每一项行动中。在采购、员工行为等方面积极倡导绿色办公、绿色管理、绿色生活。

　　招商地产将节能无机房电梯列入集团采购名单之中，在多个项目中得到应用，按每年采购一百台电梯统计；全年可节省电费约30万元；2009年招商地产将节能灯具作为集团采购名单，按年均开发300万平米，其中100万平米采用精装修交楼标准测算，仅通过照明灯具节能一项，每年可节约照明电费约40万元。同时，招商地产通过与国际知名楼宇自动化控制系统集成商合作，拟在几年内将公司所有出租公共建筑楼宇智能控制改造完善，使其在节能环保中承担关键作用，通过测算仅此一项每年可减少公建电耗约10%，由此带来的节能效益每年约50万元。

　　2009年，招商地产号召全体员工节约资源杜绝浪费并具体规定：尽量使用双面打印及复印；打印及复印一般文件时，尽量使用环保纸（单面打印的废纸）。将单面打印过的废纸及时放入打印机旁的环保纸筐内，以再次利用；文件尽量以发邮件为主，推行无纸化办公。不仅仅于此，招商地产甚至要求公司员工将绿色生活贯穿到工作与生活的每一个环节当中。“能爬楼梯的就不坐电梯，能走路就不用交通工具。拥有绿色灵魂的企业，才能做出拥有绿色灵魂的产品。”林武生说。

　　绿色公司的构建，带动了整个招商地产各个社区的绿色生活的构建。招商地产在每一个项目跟客户业主的互动上面都去宣传这样的一种绿色生活，倡导好绿色行为，签署绿色公约。也正是由此，招商地产从公司到产品到社区形成了一个系统性的绿色体系，此种体系不仅仅在建筑层面，更在企业管理与企业与社区生活层面。其实何至于招商地产，招商局拥有完成的社区区配套产业：招商局物业管理有限公司、招商水务公司、招商供电公司。也正是在这些配套公司的共同努力之下，招商地产一个完整的绿色体系得以构架。也许此即为招商的绿色思想：“自然生活，天人和谐。”

(来源：经济观察报）