新政过百日 下半年厦门楼市观望态势有望打破

新政百日　下半年楼市观望态势有望打破

    从4月15日楼市新政开始至今，房地产调控新政过百日。新政的威力迅速在成交量上体现出来。相关数据显示，今年第一季度，厦门住宅销量为61万平方米，到了6月份，仅仅为9万平方米。

　　虽然楼市观望气氛弥漫，但从成交价格来看，厦门房价整体维持在万元上下浮动，市场出现量滞价稳的局面。针对这一现象，业界认为，在楼市较量中，受政策的打压，投资客迅速撤离市场，经过一段时间的发酵，市场逐渐形成氛围，而随着下半年新盘供应的不断放量，这种观望博弈的状态或将打破。

【市场】
新政百日成交量跌

　　新政出台百日，楼市调控政策对厦门楼市影响凸显，新政之后，厦门楼市成交量下跌明显。据立丹行机构统计数据显示，2010年1~6月全市住宅销售约119万平方米，其中第一季度销售61万平方米，4月销售37万平方米，“4.15新政”出台后从4月底起全市住宅销量出现大幅度下滑，跌幅接近50%。5月销量直线下跌，仅销售12万平方米，6月约9万平方米。从每天成交量来看，“4.15新政”出台前，全市住宅日均销量约121套，1.4万平方米；“4.15新政”出台后，全市住宅日均销量仅33套，0.4万平方米。

　　数据显示，7月份厦门商品房成交量主要集中在万科・金色悦城、天湖、禹洲・城上城、住宅・水晶国际等几个新盘上。而其他在售楼盘成交量显得较为“疲软”，有的楼盘甚至出现零成交的状况。

　　虽然受上周新盘推出的带动，上周厦门全市商品住宅成交233套，日均成交33套，成交均价为13534元/平方米。全市住宅成交结束了连续三周单周成交不足百套的低迷局面，成交量和成交均价大幅上升，但大多数在售楼盘的成交量都不太理想。据不完全统计，目前厦门岛内外有房源在售的楼盘超过60个，但近段销售超过10套以上成交记录的楼盘则不足20个，楼市总体成交情况可见一般。

　　在总体楼市成交不理想的状态下，新盘持续推出对在售楼盘形成挤压态势越发明显，而成交量多集中在一些性价比高的新房源上，使得原本期望借观望等待市场的在售楼盘显得更加被动。

短期房价平稳运行

　　虽然新政之后，厦门楼市成交量呈现下滑趋势，但房价仍旧维持在万元上下浮动，一些新盘推出的价格也维持较为高位的水平。

　　据悉，新政至今，厦门鲜有新楼盘推出，而岛内本身比较有限的商品住宅供应量也使得开发商对房价仍然充满期待。事实上，7月以来，随着岛内部分新盘的陆续试水楼市，这些新盘在市场中较为良好的表现也让开发商看到岛内房价的信心。

　　数据显示，上周湖里区成交90套，成交均价15372元/平方米；思明区位居其次，签约82套，成交均价15711元/平方米。这得益于新盘推出拉升了楼市的成交量和成交价格。

　　业界认为，从下半年待推楼盘来看，以中高端产品供应为主，这些楼盘的入市将使厦门房价继续维持在高位运行，而下半年诸如万科、世茂、中军置业、当代置业等知名地产开发企业推出豪宅产品，厦门房价将可能出现拔高的可能。另外，由于近段诸多利好支撑，比如从2月起，厦门岛内外新城建设陆续启动，岛内外城乡一体化建设进入实质阶段，4月底翔安隧道通车，福厦动车开通、6月国务院批注厦门经济特区由全岛扩大到全市并同意厦门建立两岸区域性金融服务中心……一系列利好，成为当前厦门房价较为稳定的支撑点。

【观察】刚需支撑楼市成交

　　从楼市调控新政来看，对于自住性需求购房仍是支持态度。首套购房者购买90平方米以下住房，可享受最低首付2成、利率7折，保持了2008年来的最低首付和利率。

    此种行情下，虽然希望等待更低价格，但是看惯了调控多年房价依旧整体上涨的刚需族，有不少依旧选择入市。据悉，作为以刚需为主的万科・金色悦城产品一经推出就受到市场的热捧。据了解，在万科・金色悦城的户型中，70多平方米的两房卖得最火，购买者多为年轻的刚性需求人群，而岛内住宅・水晶国际产品在日前开盘，也出现了短时间内可售房源销售约六成的不俗成绩。

　　业界表示，这些逆市热销的楼盘，都有些共同的特点，比如小户型、总价低，另外还是品牌开发商，集合了实用、经济等特点，比较适合经济实力还不够雄厚但又要为结婚买房的首次置业者。而调控政策下，部分改善性需求的购房者也只得望贷款政策兴叹，这也使得他们改变了此前的购买定位。

　　但二套房政策也改变一些原本先通过逐步换房实现改善性置业的购房者。“现在买二套房贷款限制严格，本来我们想两步走，先买小户再换大房，但是现在想直接步入改善型梯队，咬牙一次买个大户型”，本想先买套房再买辆车的张女士现在决定，把资金集中，买套一次到位的房子。

【趋势】楼市促销风即将刮起

　　虽然新政至今，厦门楼市房价仍然维持在万元上下浮动，但在成交量下滑的行情下，开发商后市对预期价格的期望值已经在发生变化，而这种变化，多体现在开发商对于新盘的调低价格预期。此外，进入7月，一些中低端楼盘通过各种方式优惠促销越来越多。位于同集路的阳光美郡今日推出4995元/平方米精装美宅抢先认筹，开盘当天购房送大礼。海投未来海岸天湖推出买房送黄金，每平方米最高优惠450元的强力促销。位于湖里区行政中心正对面的御之苑则推出从即时起至10月30日，凡购买别墅、楼中楼精品保留户型，即可享受“双人台湾游”。

　　楼盘促销的效果显而易见，海投未来海岸天湖在当天赢得销售量的大幅提升。事实上，在考量楼盘是否具备多方面“含金量”成为新盘跑赢大市的关键所在。不少开发商也深谙其道，近段推出的新盘当中，或以价格优势或以户型优势为卖点进行销售，为下半年其他即将面市的楼盘提供了借鉴之路。从禹洲・城上城到水晶国际新盘获得追捧，可以看出，与产品优惠促销和产品本身优势有关。

【后市】

新盘放量
或改变观望态势

　　根据信息显示，日前又新增了翔安东方新城一期、七星路福达里改造项目南区商业、海沧王子广场1#楼、同安阳光美郡等项目取得预售许可证。据不完全统计，上述新批售商业和住宅共计2408套。

　　另外，亿力・悦海、建发・中央美地及当代・天境等项目近期也将取得预售证，又将新增数百套可售房源。随着8月份上述新房源的推出，可以预见届时的产品和客户竞争将更加激烈。业内人士分析，随着新盘陆续面世，市场将一改之前平淡的局面，特别是一些高性价比产品的入市，将掀起一波又一波的置业热。

　　对已经在售的项目而言，新盘推出，不仅容易引起购房者注意，而且由于新盘在定价策略和营销方式上都较已开盘项目有弹性，能够激发购房者入市，在新盘放量下，或将改变目前购房者整体观望的态势。

　　据悉，近段陆续已经上市的新盘正是由于其开盘策略和价格策略上的优势，使得项目在销售上明显取得优势。23日，厦门湖里万达广场A1地块购物中心取得预售许可证，该项目随即开盘，开盘当天274间沿街商铺便告售罄，销售额超8亿元，而像禹洲・城上城、住宅・水晶国际在开盘前期做足了功课使得销售上显示项目高性价比优势，受到购房者的青睐。

　　事实上，在接下来面市的新盘中，新增房源还在定位差异化和产品性价比方面更具竞争力。因此，在经过新政百日发酵之后，购房者入市的欲望趋于强烈，随着更多优惠促销的信号释放和更多新增房源选择，将挑拨起购房者的置业热情，下半年整体观望的氛围或将被打破。

购房者
看房机会来临

　　而随着下半年诸多新盘的推出，在当前买房市场下，对购房者而言，或是一个较为合适的精挑细选看房的好机会。

　　业界表示，对于不同的置业者而言，何时是买房时机，跟自身购房需求有关。但随着新盘供应的不断放大，购房者可选择余地更多，而进入9月、10月将是供应高峰期，迫于资金周转的压力，会有越来越多的开发商通过优惠促销等方式吸引购买者。对于刚需和改善型购房者来说，虽然真正的楼市低谷还没到来，但是现在可以开始考察楼盘，比较价格了。

　　至于目前是否为买房的最佳时机，厦门大学经济管理学院副院长、教授戴亦一认为，当前楼市状况下，想要置业的购房者，可以在前期实行“多看，少动”的策略，做好看房准备，以待选中合适房源后适时出手。另外，多看的结果是有机会遇到性价比高的房源，便可及时出手。同时，盯住CPI和GDP，储备现金，择机入市。（陈振伟）