新政百日三问楼市调控 厦门房价到底降没降？

    新政百日三问楼市调控 厦门房价到底降没降？

（资料图片）

    FJhouse 消息（记者 黄汉彬 朱晓元）2010年7月27日，本是一个再普通不过的日子，却因为一场号称“史上最严”的楼市新政，而让许多地产人和购房者对这一天尤为关注。而就在100天前，也就是今年4月17日，“新国十条”重磅出台，拉开新一轮房产调控的序幕。时至今日，新政已百日有余，厦门房价到底降没降？未来还会不会跌？楼市调控是否会推陈出新？

一问：厦门房价到底降没降？

    调控显不显效，房价是最直接的表现。那么，经过整整100天的调控，政策的连番冲击，购房者的观望对恃，厦门房价到底降没降？又会降多少呢？

    我们不妨先选取两个具有代表性的时间段，即新政出台前一周（4.12―4.18）和上周（7.19―7.25）来分析比较厦门住宅成交情况。

    据厦门房地产联合网统计数据显示，新政出台前一周（4.12―4.18），全市住宅成交916套，日均成交130套，成交均价为12476元/平米。其中，岛内住宅成交296套，占全市住宅总成交面积的38%；岛外住宅成交620套，占全市住宅成交面积的62%。 而最近一周（7.19―7.25），全市住宅成交233套，日均成交33套，成交均价为13534元/平米。其中，岛内住宅成交172套，占全市住宅总成交面积的77.06%；岛外住宅成交61套，占全市住宅成交面积的22.94%。

    单从数据比较来看，新政百日之际，虽然全市住宅成交量下跌幅度达21.3%，但厦门房价不降反而涨了8.5%。但值得注意的是，上周岛内禹洲・城上城和住宅・水晶国际同时放量，共成交137套，占这一周全市住宅总成交量的近六成，而两盘的成交均价均维持在15500元/平米的高位，一举推高了全市住宅成交均价。也就是说，单单从一周的成交数据不能完全真实地反映出新政出台百日之后厦门的涨跌情况。

    如果一周的成交数据说明不了问题，那么通过对比新政出台前后的月度成交情况，或许能更全面地反映出新政百日后厦门房价的涨跌幅度。

    新政出台前，厦门楼市通过前期的逐步酝酿，在今年的3月、4月达到一个成交小高潮，房价也达到高点。据厦门房地产联合网统计数据显示，3月份全市住宅成交3057套，比2月份的917套增加2140套，迎来小阳春。住宅均价11158元/平，同比环比均大幅上涨。而新政出台的4月份，全市住宅成交再度迎来量价齐升的局面。全市住宅成交3141套，再攀新高。全市住宅均价12199元/平，环比仍上涨9.33%。

    新政出台后的5月份，厦门全市住宅销量开始出现大幅下滑，该月全市住宅成交958套，环比下降达69.50%；住宅均价为10940元/平，环比下跌10.32%。6月份，量价齐跌的局面仍在延续，全市住宅成交量下降为819套，住宅均价为9660元/平，跌破万元大关，环比下跌11.70%。

    比较新政前后几个月的成交数据，我们不难看出，“史上最严”的新政仍然具有一定的杀伤力，厦门房价已经从新政前的高点12199元/平回落至9660元/平。但如果将3月、4月、5月、6月这四个月成交数据中的岛内外成交情况进行分析比较，即可看出，新政前的3月份，岛内住宅均价15923元/平，岛外住宅均价8194元/平；4月份岛内住宅均价17461元/平，比上月上涨9.66%，岛外住宅均价9125元/平，比上月上涨11.37%。进入新政后的5月份，岛内住宅均价16949元/平，环比仅下跌2.93%，岛外住宅均价8650元/平，比上月下跌5.21%。随着调控的深入推行，6月份，岛内住宅均价14695元/平，比上月下跌13.30%，岛外住宅均价7782元/平，比上月下跌10.03%。值得一提的是，7月份前几周，岛内禹洲・城上城和水晶国际的高价放量，一下子又将岛内均价拉升至16000元/平米左右的高位。

    新政100天以来，岛内外成交均价一路下挫，但3月、4月岛内海峡国际社区、国际邮轮城等高价盘和岛外特房・美地雅登等项目的成交量平分秋色，而全市住宅均价仍然维持在高位；新政后的5月、6月，万科・金色悦城、海投・天湖等岛外楼盘大量入市，成为全市住宅成交主力军，岛内楼盘则全线“哑火”，鲜有成交。据统计，5月、6月两个月，全市住宅成交中逾7成为岛外房源，也就是说，正是因为岛外房源的持续放量，才使得新政后厦门的房价有所回落。

    据厦门房地产联合网一项最新调查显示，超过七成的网友认为，厦门的房价根本没降。丹厦房产市场总监邱航透露，综合丹厦房产各一线直营店的监测数据，新政出台后厦门二手房成交量下滑明显，跌幅在50%以上；而二手房价格虽然起伏较大，但厦门二手房房价总体依然坚挺。海之居房产总经理颜剑锋也表示，新政后厦门二手房价格并没有下降，只是延缓和停止了上涨的势头。即便如此，综合前面的数据，我们也可得出：新政百日后，厦门房价已经从新政前的高点12199元/平回落至9660元/平，跌幅达20.8%；岛内外均价双双回落，其中岛内均价从新政前的17461元/平降到14695元/平，跌幅达15.8%；而岛外均价则从9125元/平降至7782元/平，跌幅为14.7%。

二问：未来房价呈什么走势？

    楼市新政出台百日，经过整整100天的僵持，购房者观望氛围越来越浓，开发商死扛不降。那么，未来一段时间，厦门房价何去何从？还会下跌吗？

    厦大管理学院副院长戴亦一教授在座客本网房地产沙龙时曾指出，CPI指数是观察房价走势的重要因素，如果CPI上扬，房价下降的压力会很大；而如果CPI下走，银行放贷增多，房价下降的压力就会变小。戴亦一认为，至少在一个季度以内到两个季度以内，房价在这种严厉的新政和大的经济调整这样的一个背景下，既有了宏观经济的压力，又有了产业链的风暴，房价在短期内下跌的概率是相当大的。

    立丹行深度地产研究中心最新研究数据表明，下半年房价既存在下行的推力，又存在上行的助力。一方面开发商面临较大的业绩压力、还贷压力，一旦有楼盘出现价格松动，多米诺骨牌效应显现，势必会推倒目前厦门现有楼市价格体系；另一方面，下半年待推楼盘以中高端为主，它们的入市将使厦门整体价格继续维持高位运行。

    另外，“限外令”的严格执行，也将使房价出现下降的可能。如果厦门严格执行对于异地限购的政策，将大大剥离异地投资者的购房需求，这将蒸发厦门40%以上的异地购房客户。失去庞大的异地购房需求，厦门商品住宅的交易量将大幅萎缩，进而引发房价的下跌。

    新景祥机构研判认为，上半年调控出来以后，市场首先做出的反应是观望，这个时间一般持续三个月至半年，这是一种正常现象，并非政策达到调控目的的表现，调控效果如何，关键还看下半年。而进入下半年，高房价能否明显松动，成交量能否回升，市场将相持到何时，或将在下半年供应量明显加大后逐渐见分晓。未来可能调整路径：需求下降→供给上升→价格面临下降压力→自住型需求和中小户型购买比例上升。

    二手房方面，丹厦房产市场总监邱航表示，目前一些一线城市的房价已经开始有所松动，而厦门的观望越来越浓，特别是7月份下半月，尤其明显。因此，接下来的两三个月将是厦门二手房价格调整的关键期。而海之居房产总经理颜剑锋则认为，房子本身就是一种商品，其价格与供需关系紧密相关。新政出台100天以来，需求一直处于观望状态，如果接下来有足够的条件将观望的需求激发出来，那么厦门的房价肯定还会稳步上升。

    同时，也有业内人士指出，厦门岛内岛外区域差异较大，将导致厦门房价后市走势呈两极化。该业内人士认为，从下半年的厦门楼市的推盘情况来看，岛内以再次改善型和高端型产品为主，主要为当代・天境、皇府御园、世茂湖滨首府、万科湖心岛等超高端项目，约有1852套库存；岛外则以首次置业和首次改善型产品为主，主要放量楼盘为万科・金域华府、金帝中洲滨海城、阳光美郡等楼盘，约有4833套库存。岛内供应量明显萎缩，且以高端产品为主，房价下行阻力太大，不可排除稳步上涨的情况出现；而下半年主要供应均在岛外，在政策的强大攻势和购房者浓厚观望氛围的包围下，岛外楼盘降价的可能性更大。

三问：调控政策还会不会出？

    新政实施百日以来，对楼市的影响已初见成效。据早前国家统计局数据显示，6月份全国70个大中城市房屋销售价格环比下降0.1％。厦门情况，4月调控当月全市住宅成交3141套，均价12199元/平。到了6月，这一数据分别下降至819套和9660元/平，成交量下降超2000套，均价下降超2000元每平米。成交量下滑毋庸置疑，但房价下降似乎有些“站不住脚”。究其原因，前段时间成交放量大部分位于岛外，其较低的均价整体拉低了全市均价，导致均价下跌。事实上，从购房者对于调控影响的反应上也可见一斑。对于效果，众多购房者依然“不太满意”，纷纷表示调控“未达预期”。那么，百日过后，调控政策在执行上会不会有变化？会不会有后续的调控政策再出台？

    业内人士认为，政策调控的影响已经有所见效。但国家调控的决心依然很明确，调控的方向不会改变。从之前银监会、住建部等多部门的表态来看，监管部门的政策基调依然非常严格，对融资平台、房地产等敏感领域信贷政策的表述和前期相比并没有放松的含义。

    对此，新景祥预计，今年下半年该轮房地产调控短期内难以完全退出，政府将继续扭转商品房的投资功能，使其回归居住属性。此外，缘于土地出让收入的不可持续性，地方政府将被迫需要寻找到另一种财源来弥补未来财政的收入不足，为此，房产保有环节征税将不可避免。

    同样，立丹行副总裁陈祖勤称，在目前GDP保持在8%以上，CPI在2.8%以上的经济环境中，未来6个月政策退出的可能性不大，市场压力短期内仍然无法改变。针对厦门情况，陈祖勤说，新政调控效果已经比较明显，成交量下滑比较厉害。房价虽然变化不大，但已经开始保持稳定，国家的调控目的已经基本达到，后续不会有新的调控政策出来。

    陈祖勤表示，下半年房价依然“会在相对高位运行”。国家政策调控的目的在于控制房价过快上涨，这种势头已经得到抑制。所以，不太可能会有后续的调控政策出来。但受调控政策影响，开发商与购房者均陷入观望，导致供需两方面均出现大量下降，加上市场原本供应不足，目前新开楼盘在入市定价上相对理性，房价出现大的波动不太可能。而纵观下半年待推的楼盘，将以中高档楼盘和顶级楼盘为主，这些楼盘的入市将使厦门房价继续维持在高位运行。

    集美大学房地产研究所所长李友华同样认为，短期内楼市调控政策松动的可能性不大。他指出，“4・15”新政是精确指导，对楼市的影响非常明显。目前，成交量大幅萎缩，表明我国房地产市场正在朝着调控的预期方向发展，市场拐点已经形成。