保利独吞顺德"曼哈顿" 为留家底发力商业地产

　　8月18日，合计22.8万平方米的顺德新城德胜商务区启动了5宗地块捆绑挂牌，被保利华南实业有限公司以底价14.69亿元竞得。根据佛山市公布的“2010年城市可经营项目”，顺德新城德胜商务区为其中投资额最大的一个项目，预计投资总额达到80亿元。商务区位于德胜新区的核心地段， 地处兴顺河以南、德胜河以北，总面积约1.66平方公里，是顺德新城中最重要的商务基地，被业界喻为“顺德曼哈顿”。

　　对于业界来说，此次保利的“夺标”并没有太大的悬念，但却在顺德悄然刮起了一阵“商业地产”旋风。有业内人士评价认为，偌大的蛋糕无人竞争以底价被保利吞下，是一种遗憾。但是，由于巨头吃下了“螃蟹”，顺德商业地产“无龙头”的僵局将可能由此被打破。

　　保利成为唯一竞买方

　　据了解，当天的挂牌出让，仅有持1号牌的保利华南实业有限公司到场竞买，最终以底价竞得。由于顺德区土地出让自2008年以来就已实行“勾地制”，因此有业内人士认为有“量身订做”之嫌。地块的挂牌文件要求竞买人须是一级资质的上市企业，且要求其2007年以来在佛山市独立开发建设过至少1个规模不少于50万平方米建筑面积的商业项目，其中包含已竣工备案且规模不少于15万平方米建筑面积的商业项目和规模不少于9万平方米建筑面积的酒店项目。而在顺德新城项目之前，保利地产就先后介入过千灯湖、东平新城的开发，因此符合相关规定条件的对象，以保利地产最为接近。

　　在“史上最严厉”的房地产调控措施之下，受调控影响较小的商业地产开始成为市场宠儿，作为保利地产零售商业起点的南海保利水城，开业近一年出租面积已超95%，给保利带来了稳定的租金收益。而保利似乎也从中尝到了商业地产的甜头。据保利房地产集团营销总监胡在新透露，投资商用物业，扩大持有性物业并提高物业的盈利能力，成为保利地产改善公司资产结构、发展新的利润增长点和开发新的投资模式的重要举措。

　　今年4月，保利就高调对外宣布，未来3―5年，公司持有性商用物业的投资比例将增大到全部投资的30%，并将持有部分核心地段的高品质物业。今年以来，保利也确实明显表现出了涉足商业地产的决心。根据相关统计估算，保利仅上半年时间，在商业地产上的投资已达114亿元。

　　然而，也有业内人士表示，初涉商业地产的保利现在可能也是摸着石头过河。项目招商对于一直做住宅的保利来说还是一块短板。同时，商业地产比住宅更为复杂，风险也更高，一旦操作失误，就很难“起死回生”。

　　发力商业地产是为留做“家底”？

　　在接二连三的房地产新政重压之下，中国住宅地产的市场格局与前景已经发生了巨大的变化。

　　2010年的宏观调控下，住宅市场出现了量价齐跌的局面，而商用物业则开始出现需求放量。随着住宅投资的信贷条件紧缩，在信贷条件趋同的背景下，商业地产的长期收益特性优势凸显，成为退出住宅市场的大量资金的追逐目标。同时，住宅用土地价格的上升迅速挤压了住宅开发行业的利润空间，土地成本在各公司成本结构中所占比例逐年上升，行业风险也在与日俱增。

　　对于保利为何进军顺德商业地产，一位地产界分析人士告诉记者，在香港，许多有实力的地产商都持有优质的商业地产资源。与住宅开发相比，住宅的销售可以加速资金的回笼，而商业地产可留做“家底”，不仅租金收益稳定，其物业增值更不可估量，这对提高企业的抗风险能力大有帮助。“相信保利是基于这样的考虑。”

　　保利地产营销总监胡在新日前对媒体的表态，也印证了这一猜想。胡在新表示，在传统的土地融资关联银行的模式下，中国的房地产企业开发长久以来遵循的是“滚动开发”模式。然而，随着市场和政策环境的变化，“滚动开发”模式的市场条件及政策条件将不再具备。

　　同时，通过股票增发、发行公司债券等在证券市场获取资金的传统方式和渠道，也将逐渐收窄。在这种情况下，有一些开发企业可能做完最后一个项目就退出房地产市场，而优秀的企业则可能考虑开发并持有酒店、写字楼、高档公寓等经营性物业，为企业持续提供稳定的租金收入，“持有经营获利”将成为重要的盈利模式。同时，也能够依靠持有物业的租金收益来实现资本市场再融资。

　　据了解，保利地产目前拥有总建筑面积超过100万平方米的商业物业，涉及购物中心、酒店、写字楼及会展等商业领域，保守估计总市场价值超过150亿元，未来年租金可超10亿元。在未来3年内，保利地产持有的商用物业面积将增加到300万平方米。

　　不仅保利，一直专注住宅的万科今年也开始进军商业地产，并宣布要将持有型商业地产比例提高到20%。今年3月26日，万科以溢出底价一倍的高价―――10.04亿元，斩获位于东莞市长安镇长青路地块。根据当地政府规划，改造后的长青路地块，将建起一座约60层的超高商业建筑，这也是迄今为止万科要建的最高建筑。

　　而较早进入商业开发的富力地产也加快了其在广州的商业布局，除了珠江新城有多个商业项目推出外，今年富力也将加快商业综合项目海珠城地块的开发。合生创展也表示今年重点发力商业地产，计划逐渐将商业物业对营业额的贡献率增加至20%。华润置地也给商业地产的发展定下了发展目标：五六年以后，商业地产在资产的比例和盈利贡献方面将达到40%左右。

　　为顺德商业地产“破局”？

　　根据顺德区《改革开放30年顺德区经济社会发展成就综述》中显示，顺德区人均地区生产总值（GDP），已经由1978年的612元上升到2007年的107991元，增长了176倍。根据换算，人均地区生产总值（GDP）107991元，已经远远超过8000美元的节点。

　　顺德以工业立市，人口不断聚集催化了住宅地产的飞速发展，为何商业地产的发展却一直没有多大起色？一些专业地产人士分析认为，顺德作为一个GDP超千亿的地区，不可能没有商业地产发展的土壤，关键问题还是出在开发商身上。长期以来，一是住宅市场的低风险与高利润使得不少开发商抱有“先吃好碗里的肉”的想法，颇有些“小富则安”的意味；二是很少有开发商具备如此庞大的开发力量与管理经验，难以有所动作。

　　同时，商业地产比较于住宅地产，业内常常比喻为“大学生”与“小学生”之间的差距与关系。也就是说，住宅地产相对投资较小，到底还是有“刚需”作为支撑；但商业地产不仅投资巨大，而且没有任何实质性的“托底”，两者风险大相径庭。因此，当许多人在为“量身订做”而愤愤不平的时候，却又不得不钦服大型上市房企的资本与胆量。

　　一位开发商告诉记者，先住宅地产、后商业地产是城市化和房地产市场发展的基本规律。商业地产在城市化发展中要滞后于住宅地产的发展，有人流的聚集才会逐渐形成商务活动，才会引起商务需求进而拉动商业地产的发展。在一定程度上，商业地产的发展取决于住宅地产的发展规模及发展速度，具有很强的依赖性。

　　就目前的情况而言，住宅地产在顺德城市化发展进程中已经基本完成了它的使命，并且将可能在政策影响下出现深度调整。顺德地产未来的发展方向，主要将会是商业地产。“虽然这是业界公认的发展趋势，但出于种种原因一直没人敢于介入。保利夺标‘顺德曼哈顿’，可以说打破了顺德商业地产市场一直存在的‘无龙头’僵局。”